Art. 257e CO: testo, spiegazione e casi pratici
L'art. 257e del Codice svizzero delle obbligazioni (CO, RS 220) è la norma che disciplina la garanzia d'affitto in Svizzera. Tre capoversi che fissano dove va depositata la cauzione, quanto può essere richiesta e quando viene restituita. Questa guida analizza ogni singolo capoverso con casi pratici e riferimenti alla giurisprudenza.
Il testo integrale dell'art. 257e CO
L'articolo è collocato nel Titolo ottavo del CO (locazione, art. 253-274g) e si applica a tutti i contratti d'affitto di locali di abitazione e commerciali con garanzia in denaro o cartevalori. Il testo ufficiale in italiano è pubblicato su Fedlex:
Art. 257e — Garanzie prestate dal conduttore
1. Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o sotto forma di cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
2. Per la locazione di locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
3. La banca può restituire la garanzia soltanto con il consenso di ambedue le parti oppure sulla base di un precetto esecutivo passato in giudicato o di una sentenza passata in giudicato. Se, entro un anno dalla fine della locazione, il locatore non ha fatto valere giuridicamente le sue pretese contro il conduttore, questi può esigere dalla banca la restituzione della garanzia.
Tre capoversi, tre regole fondamentali. Analizziamole una per una.
Capoverso 1 — Conto vincolato intestato al conduttore
Il primo capoverso stabilisce il come e il dove della cauzione: se il conduttore la presta in denaro o valori, il locatore è obbligato a depositarla presso una banca in Svizzera, su un conto intestato al conduttore. Non al locatore, non all'amministrazione, non su un conto cointestato.
Cosa significa in pratica
- La banca deve essere in Svizzera e regolarmente autorizzata FINMA.
- Il conto deve essere un deposito bancario (conto di risparmio o deposito), non un conto corrente ordinario.
- L'intestatario del conto è il conduttore. Il locatore viene annotato come beneficiario condiviso dello svincolo (vedi cpv. 3).
- Gli interessi maturati spettano al conduttore.
Se il contratto prevede il versamento su un conto del locatore o dell'amministrazione, la clausola è contraria all'art. 257e cpv. 1 CO. Puoi chiedere la regolarizzazione immediata e, se rifiutata, rivolgerti all'ASLOCA o all'autorità paritetica di conciliazione.
Capoverso 2 — Tetto massimo di tre pigioni mensili
Il secondo capoverso è il cuore protettivo della norma per i conduttori: per locali di abitazione la cauzione non può superare tre pigioni mensili. Il calcolo avanza sulla pigione netta (senza spese accessorie) e la norma è imperativa: non è derogabile da clausole contrattuali.
Esempi pratici di calcolo
| Pigione mensile netta | Cauzione massima ammessa | Se richiesto di più |
|---|---|---|
| CHF 900 | CHF 2'700 | Clausola nulla per l'eccedenza |
| CHF 1'500 | CHF 4'500 | Clausola nulla per l'eccedenza |
| CHF 2'200 | CHF 6'600 | Clausola nulla per l'eccedenza |
| CHF 3'500 | CHF 10'500 | Clausola nulla per l'eccedenza |
Attenzione: si applica solo all'abitativo
Il cpv. 2 parla esplicitamente di "locali d'abitazione". Per i locali commerciali (uffici, negozi, ristoranti, laboratori) il tetto non si applica: l'importo della garanzia è negoziabile liberamente e nella prassi può raggiungere 6-12 mensilità o anche di più, soprattutto per contratti di durata e settori ad alto rischio (gastronomia, ristorazione).
Capoverso 3 — Svincolo entro un anno dalla fine del contratto
Il terzo capoverso regola il quando e il come della restituzione. La banca non può restituire la cauzione a nessuna delle due parti in autonomia. Può farlo solo in tre casi:
- Consenso scritto di entrambe le parti (conduttore + locatore).
- Precetto esecutivo passato in giudicato contro il conduttore.
- Sentenza passata in giudicato (tribunale o autorità di conciliazione).
Oltre a questi tre casi, l'art. 257e cpv. 3 CO prevede una clausola di protezione automatica a favore del conduttore: se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente le proprie pretese, il conduttore può esigere dalla banca la restituzione integrale della cauzione.
Questa è una protezione automatica: il locatore non può "congelare" la cauzione all'infinito. Dopo 12 mesi dalla riconsegna dell'appartamento, se non ha agito con precetto esecutivo o azione di conciliazione, la cauzione torna interamente al conduttore.
Cosa conta come "far valere giuridicamente"
- Avvio di un precetto esecutivo tramite l'Ufficio esecuzioni.
- Richiesta scritta all'autorità paritetica di conciliazione in materia di locazione.
- Deposito di una causa civile.
Una semplice lettera di diffida o un'email non sono sufficienti a interrompere il termine di un anno.
Caso 1 — Il locatore rifiuta di restituire la cauzione
Lo scenario più frequente: il contratto è finito, l'appartamento è stato consegnato regolarmente, sono passate 6 settimane e la banca non ha ancora liberato il conto perché il locatore non firma lo svincolo. Procedura corretta:
- Lettera raccomandata al locatore: richiesta formale di firma dello svincolo, con scadenza (10-14 giorni).
- Istanza di conciliazione presso l'autorità paritetica del Cantone: modulo gratuito, procedura entro 60-90 giorni.
- Se la conciliazione fallisce: causa davanti al tribunale civile.
- Se passa un anno dalla fine del contratto senza iniziative del locatore: richiesta diretta alla banca con copia del contratto e prova della data di fine locazione.
Per approfondire la procedura operativa: Come recuperare interamente la cauzione.
Caso 2 — Cauzione superiore a 3 pigioni
Il contratto prevede una cauzione di CHF 6'000 con pigione mensile di CHF 1'500. Il massimo legale sarebbe CHF 4'500. Cosa fare:
- La clausola è parzialmente nulla per la parte eccedente (CHF 1'500).
- Puoi chiedere la restituzione immediata dell'importo eccedente, anche durante il contratto — la nullità è rilevabile d'ufficio.
- Il termine di prescrizione segue le regole ordinarie dell'indebito (art. 67 CO, 10 anni).
- Se il locatore rifiuta: istanza di conciliazione, come nel Caso 1.
Caso 3 — Conto non vincolato
Il contratto prevede il versamento "sul conto IBAN CH..." del locatore o dell'amministrazione. Si tratta di una violazione diretta dell'art. 257e cpv. 1 CO.
- Non versare subito: chiedi per iscritto l'indicazione di un conto cauzione intestato a te presso una banca svizzera.
- Se il locatore si rifiuta, cita l'art. 257e cpv. 1 CO e informa l'ASLOCA.
- Se hai già versato: la somma è esigibile immediatamente, e spesso matura interessi attivi su domanda del conduttore.
- Alternativa legittima: proporre una assicurazione cauzionale autorizzata FINMA, che non ricade sotto l'art. 257e ed è più semplice da gestire.
Giurisprudenza del Tribunale federale
Il Tribunale federale svizzero (TF) si è pronunciato più volte sull'art. 257e CO. I principi consolidati:
- Imperatività del cpv. 2: il tetto di 3 pigioni mensili è norma assoluta per l'abitativo. Eventuali accordi contrari non hanno efficacia.
- Nullità parziale: se la cauzione eccede il tetto legale, la clausola è nulla solo per la parte eccedente — il resto del contratto resta valido.
- Diritto agli interessi: gli interessi maturati sul conto vincolato appartengono al conduttore, anche se il contratto tace.
- Termine di un anno del cpv. 3: decorre dalla fine effettiva del contratto (riconsegna delle chiavi), non dalla data nominale indicata nella disdetta.
Per una rassegna aggiornata delle sentenze, consulta la banca dati bger.ch del Tribunale federale.
Link utili e fonti ufficiali
- Fedlex — Art. 257e CO (testo ufficiale)
- Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) — Diritto di locazione
- ASLOCA — Associazione svizzera inquilini
- FINMA — Registro compagnie assicurative autorizzate
- cauzione-affitto.ch — Basi legali (riepilogo)
FAQ rapide
Quanti mesi di cauzione può chiedere il locatore?
Per locali di abitazione il tetto massimo è di tre pigioni mensili (art. 257e cpv. 2 CO). Per locali commerciali non esiste un limite legale: l'importo è liberamente negoziabile tra le parti.
Cosa succede se il locatore chiede più di 3 mensilità?
La clausola è nulla per la parte eccedente. Puoi pretendere la restituzione immediata dell'importo versato in eccesso, anche durante il contratto. L'art. 257e cpv. 2 è norma imperativa non derogabile.
Dopo quanto tempo la banca restituisce la cauzione?
Se il locatore non fa valere pretese giuridiche (precetto esecutivo o azione civile) entro un anno dalla fine del contratto, il conduttore può pretendere direttamente dalla banca la restituzione integrale della cauzione (art. 257e cpv. 3 CO).
Il conto cauzione può essere intestato al locatore?
No. L'art. 257e cpv. 1 CO impone che il conto sia intestato al conduttore. Un deposito a nome del locatore è contrario alla legge: il conduttore può esigere la regolarizzazione immediata.
L'assicurazione cauzionale rientra nell'art. 257e?
No. L'art. 257e si applica solo alla garanzia in denaro o cartevalori. Un'assicurazione cauzionale autorizzata dalla FINMA è un'alternativa legalmente valida, ma il locatore è libero di accettarla o rifiutarla.