Disdetta contratto di locazione: modello Word gratuito (Svizzera 2026)
Scarica gratuitamente il modello Word di disdetta adatto al tuo caso (appartamento, posto auto, locale commerciale), compilalo in 5 minuti e invialo per raccomandata A/R. Tutti i modelli sono conformi al diritto svizzero di locazione (Codice delle obbligazioni, art. 266 ss.).
Disdetta appartamento
Contratto di locazione abitativa. Termine standard 3 mesi.
Disdetta posto auto / autorimessa
Posto auto o garage indipendente. Termine standard 14 giorni.
Disdetta locale commerciale
Uffici, negozi, magazzini. Termine standard 6 mesi.
- La disdetta richiede forma scritta con firma autografa (art. 266l CO).
- Per abitazioni familiari serve la firma di entrambi i coniugi e due raccomandate separate.
- Termini standard: 3 mesi abitazione, 6 mesi commerciale, 14 giorni posto auto.
- Sempre raccomandata A/R: serve a provare la ricezione in caso di contestazione.
- Per uscire prima della scadenza: sostituto inquilino (art. 264 CO).
La disdetta del contratto di locazione: cos'è e come funziona
La disdetta è l'atto giuridico unilaterale con cui una delle parti (conduttore o locatore) pone fine al contratto di locazione. In Svizzera è disciplinata dagli articoli 266-266o del Codice svizzero delle obbligazioni (CO) e ha tre requisiti essenziali:
- Forma scritta: non sono valide disdette verbali, via SMS o email semplice (art. 266l CO).
- Termine di disdetta: il preavviso minimo varia in base al tipo di immobile.
- Termine ordinario: la fine del contratto deve coincidere con un termine ordinario indicato nel contratto (di norma trimestrale o annuale).
I modelli che trovi in cima a questa pagina sono già conformi a tutti e tre i requisiti: bastano i tuoi dati e la firma.
Termini di disdetta: quanto preavviso devi dare
I termini sono diversi a seconda del tipo di immobile (art. 266 CO):
| Tipo di immobile | Preavviso minimo | Riferimento |
|---|---|---|
| Abitazione | 3 mesi | art. 266c CO |
| Camera mobiliata, posto auto, autorimessa | 2 settimane | art. 266e CO |
| Locale commerciale | 6 mesi | art. 266d CO |
| Cose mobili | 3 giorni | art. 266f CO |
I termini sono minimi legali: il contratto può prevedere termini più lunghi, ma non più brevi. Inoltre, la fine del contratto deve cadere su un termine ordinario definito dal contratto (di solito trimestrale: 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre, 31 dicembre).
Esempio pratico: appartamento con disdetta trimestrale
- Termini ordinari: 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre, 31 dicembre.
- Preavviso minimo: 3 mesi.
- Vuoi uscire entro il 30 giugno → la raccomandata deve arrivare al locatore entro il 31 marzo.
- Se la spedisci il 1° aprile, la prima data possibile diventa il 30 settembre.
Per evitare errori sulle date, controlla sempre la data di ricezione indicata sulla raccomandata, non la data di spedizione.
Forma scritta e firma: i requisiti tassativi
L'art. 266l cpv. 1 CO impone che la disdetta sia comunicata per iscritto. In pratica:
- Documento cartaceo con firma autografa originale (consigliato).
- Documento elettronico con firma elettronica qualificata ai sensi della FiEle (raramente usata).
- Email semplice: NON valida. Anche se il locatore "accetta" via email, la disdetta resta inefficace senza forma scritta.
- SMS o messaggio WhatsApp: NON validi.
Per quanto riguarda la spedizione: la legge non impone la raccomandata, ma è fortemente consigliata. Il termine di disdetta decorre dalla data di ricezione, non di spedizione, e in caso di contestazione la raccomandata A/R è la prova più solida.
Abitazione familiare: regola speciale (art. 266n CO)
Se l'immobile è la "abitazione della famiglia" di una coppia coniugata o in unione domestica registrata, l'art. 266n CO impone una doppia tutela:
- Firma congiunta: entrambi i coniugi / partner devono firmare la disdetta.
- Notifica separata: la disdetta deve essere notificata separatamente a ciascuno dei due (e quindi spedita anche dal locatore in due raccomandate distinte).
Una disdetta che non rispetta entrambi i requisiti è nulla. La regola si applica anche se il contratto è intestato a uno solo dei due, purché l'immobile sia effettivamente l'abitazione comune della famiglia.
Disdetta straordinaria: uscire prima della scadenza
Se vuoi (o devi) uscire dal contratto prima della scadenza ordinaria, hai diverse opzioni previste dal CO.
Sostituto inquilino (art. 264 CO)
È la via più comune. Il conduttore propone al locatore un sostituto inquilino che assuma il contratto alle stesse condizioni:
- Il sostituto deve essere solvibile e oggettivamente accettabile per il locatore.
- Il locatore può rifiutare solo per motivi gravi (es. solvibilità insufficiente, attività incompatibile con l'immobile).
- Se il locatore rifiuta senza motivo valido, il conduttore è liberato dagli obblighi contrattuali residui.
- Se accetta, il conduttore originario esce subito; subentra il nuovo conduttore con un nuovo contratto.
È sempre opportuno proporre almeno un sostituto per documentare la propria buona fede. Anche solo aver proposto un sostituto serio rafforza la posizione in caso di disputa.
Giusti motivi (art. 266g CO)
Se circostanze gravi rendono insostenibile la prosecuzione del contratto (malattia grave, trasferimento di lavoro all'estero, ecc.), il conduttore può richiedere la disdetta straordinaria con un preavviso di 6 mesi (locali commerciali) o secondo termini di legge per le abitazioni. Il giudice può tuttavia imporre un'indennità per il danno arrecato all'altra parte.
Decesso del conduttore (art. 266i CO)
In caso di decesso, gli eredi possono disdire il contratto al primo termine ordinario successivo, rispettando il preavviso legale.
Mora del locatore (art. 259b-d CO)
Se il locatore non esegue lavori indispensabili (es. caldaia rotta in inverno, infiltrazioni gravi), il conduttore può, dopo formale diffida, recedere immediatamente oppure ridurre la pigione fino al ripristino.
Disdetta da parte del locatore: regole più stringenti
Quando è il locatore a disdire, le regole sono più rigorose per proteggere il conduttore:
- La disdetta deve essere comunicata sul modulo cantonale ufficiale (art. 266l cpv. 2 CO).
- Deve indicare il termine di 30 giorni per la contestazione e l'autorità competente.
- Il conduttore può contestare la disdetta se contraria alla buona fede (art. 271 CO) presso l'autorità di conciliazione.
- La protezione contro la disdetta di rappresaglia (art. 271a CO) opera per 3 anni dopo una contestazione.
- Il giudice può concedere una proroga del contratto da 1 a 4 anni (abitazioni) o fino a 6 anni (commerciale) se la disdetta crea seri inconvenienti per il conduttore.
Se hai ricevuto una disdetta dal locatore e non sei sicuro della sua legittimità, rivolgiti rapidamente all'ASLOCA o all'autorità di conciliazione: il termine di 30 giorni è perentorio.
Cosa succede dopo la disdetta
Conferma scritta
Il locatore deve confermare per iscritto la ricezione della disdetta. Se non lo fa, conserva la ricevuta della raccomandata: è la prova legale della notifica.
Riconsegna dell'immobile
Concorda con il locatore la data di consegna delle chiavi. Si redige un verbale di consegna in cui si verifica lo stato dell'immobile rispetto al verbale d'ingresso. Per i dettagli su cosa il locatore può legittimamente trattenere dalla cauzione, vedi la nostra guida Come recuperare interamente la cauzione.
Restituzione della cauzione
La banca può svincolare il conto cauzione solo con il consenso scritto di entrambe le parti, una sentenza o un precetto esecutivo passato in giudicato. Se il locatore non agisce entro un anno dalla fine del contratto, il conduttore può richiedere la restituzione integrale alla banca (art. 257e cpv. 3 CO). Approfondisci sull'art. 257e nella nostra guida dedicata.
Checklist: disdetta in 7 passi
- Verifica il contratto: termini di disdetta, scadenze ordinarie, eventuali clausole speciali.
- Calcola la data limite: conta a ritroso il preavviso minimo dalla scadenza desiderata.
- Scarica il modello adatto al tipo di immobile (abitazione, posto auto, commerciale).
- Compila tutti i campi tra parentesi quadre con i tuoi dati esatti.
- Stampa e firma (firma di entrambi i coniugi se abitazione familiare).
- Spedisci per raccomandata A/R (due raccomandate separate per abitazione familiare). Anticipa eventualmente con email per cortesia.
- Conserva tutto: copia della disdetta firmata, ricevuta raccomandata, eventuali risposte del locatore.
Link utili e fonti ufficiali
- Codice svizzero delle obbligazioni — Locazione (art. 253-274g)
- UFAB — Diritto di locazione
- ASLOCA — Associazione svizzera inquilini
- Checklist trasloco in Svizzera
- Come recuperare interamente la cauzione
- Art. 257e CO: testo, spiegazione e casi pratici
Domande frequenti
Come si scrive una disdetta del contratto di locazione?
Per iscritto, con firma autografa, indicando i dati delle parti, l'indirizzo dell'immobile e la data di fine locazione (rispettando il termine contrattuale: 3 mesi standard per abitazione). Spedisci per raccomandata A/R per avere prova della ricezione. Per abitazioni familiari servono due raccomandate separate ai due coniugi.
Qual è il termine di disdetta per un appartamento in Svizzera?
3 mesi prima della scadenza ordinaria (art. 266c CO), salvo termini contrattuali più lunghi. La data di fine deve coincidere con un termine ordinario indicato nel contratto (di norma trimestrale).
La disdetta via email è valida?
No. La disdetta richiede forma scritta con firma autografa (art. 266l CO). Una semplice email senza firma elettronica qualificata non è sufficiente, anche se il locatore "accetta". Sempre raccomandata A/R.
Posso uscire prima con un sostituto inquilino?
Sì. L'art. 264 CO permette di proporre un sostituto inquilino solvibile e accettabile. Se il locatore rifiuta senza motivo valido, sei liberato dagli obblighi contrattuali residui.
Cosa succede alla cauzione dopo la disdetta?
Dopo la riconsegna e il verbale, la banca svincola il conto cauzione solo con consenso scritto di entrambe le parti. Se il locatore non agisce entro un anno dalla fine del contratto, la cauzione torna automaticamente al conduttore (art. 257e cpv. 3 CO).
Posso revocare una disdetta già spedita?
Solo con il consenso del locatore. Una volta ricevuta, la disdetta è efficace e produce effetti automaticamente alla scadenza. Se il locatore accetta la revoca, è opportuno formalizzarla per iscritto (es. integrazione del contratto).
Cosa succede se il locatore rifiuta visite per il sostituto inquilino?
Il conduttore deve permettere al locatore di mostrare l'immobile a potenziali nuovi conduttori (art. 257h CO), in giorni e orari ragionevoli (di norma con preavviso di alcuni giorni). Il rifiuto sistematico può comportare responsabilità per i danni del locatore.